(Por CPN Ramiro Montes).-

Uno de los temas destacados de la nueva ley 27.340 de Reforma Tributaria contempla la gravabilidad en el impuesto a las ganancias a la enajenación de inmuebles y transferencia de derechos reales sobre ellos (hipoteca, prenda, anticresis, uso y goce, servidumbres, etc.).

Se establece un impuesto del 15% aplicable a la ganancia obtenida por la venta de inmuebles por parte de personas humanas, que reemplazará al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI , para aquellos inmuebles enajenados que se hubieran adquiridos a partir del 1º de enero de 2018, quedando exceptuada la enajenación de casa-habitación.

Se observa que en el caso de las personas humanas se descarta del concepto de “habitualidad” exigido anteriormente como requisito para su consideración de gravado.

A continuación algunas consideraciones a tener en cuenta luego de la reforma, relativas a la enajenación de inmuebles:

a) Se deducirá del precio neto de venta el costo de adquisición actualizado, desde la fecha de compra hasta la fecha de venta o transferencia. Es importante destacar que las adquisiciones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2018 se actualizarán en base al Índice de Precios Internos al por Mayor IPIM-),

b) En caso de tratarse de una venta financiada, la ganancia generada con motivo de la financiación tendrá el tratamiento el respectivo conforme las disposiciones de la ley.

c) Podrán computarse las comisiones, honorarios profesionales, impuestos, tasas, etc. que estén directa o indirectamente relacionados con las operaciones de enajenación como gastos deducibles.

d) Se establece que estas ganancias se imputarán al año fiscal en que hubiesen sido percibidas. En el caso que las transacciones sean pagaderas en cuotas con vencimiento en más de un año fiscal, las ganancias se imputarán en cada año.

e) Estas operaciones tributarán  ganancias en tanto el vendedor hubiera adquirido el bien a partir del 1º de enero de 2018.

En virtud de lo descripto anteriormente, se entiende que el impuesto a las ganancias no se aplicará para las ventas de inmuebles que se hagan a partir de la vigencia de la ley pero con bienes adquiridos con anterioridad. En ese caso, no pagan ganancias sino estrictamente el 1,5% de impuesto a la transferencia de inmuebles. Esto significa que ese 1,5% no desaparece luego de la sanción de la ley y se aplicará según la fecha de adquisición del bien a vender. En cambio, si el inmueble enajenado fuere adquirido por su vendedor a partir del 1º de enero de 2018, esa transacción tributa el 15 % de ganancias, quiere decir que luego de la reforma los dos impuestos van a coexistir.

Las consecuencias de esta modificación tributaria, recién se verificará en algunos años, sin perjuicio de ello el impacto real no debería ser demasiado significativo, en virtud de poder ajustarse por inflación el precio de compra al ser comparado con su valor de enajenación al momento de la transacción inmobiliaria.

 

CPN Ramiro Montes

Miembro de la AAEF (Asociación Argentina de Estudios Fiscales)

Titular Estudio Contable Montes -Belgrano 888 – Ciudad de Gálvez